לפני שמתחילים את המשא ומתן בעסקת מכר יד שניה, חשוב לברר עם הקונה את הסוגיות החשובות בעסקה.
מהן הסוגיות החשובות בעסקת רכישת דירה יד שניה
- תיק בנין- במידה והקונה יבקש ליטול משכנתא, שמאי מטעם הבנק ידרוש לקבל מהקונה היתר בניה ואת תוכנית הבניה של הדירה (גרמושקה) חשוב לוודא עם הקונה שהמסמכים אכן קיימים בתיק הבניה.
- הקדמת מסירה- נדרש לברר עם הקונה אם ברצונו להקדים את המסירה, במידה והקונה מעוניין עליו להקדים בהתאמה את תשלום מלוא התמורה ויש להתייחס לכך בהסכם ולציין כי המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה במידה והקונה ישלם את מלוא התמורה.
- לוח תשלומים- נדרש לבנות לוח תשלומים אשר יהווה חלוקה הגיונית בפריסת התשלומים לאורך תקופת העסקה וייתן מענה לסילוק המשכנתא של המוכר במידה וקיימת.
- משכנתא- נדרש לברר עם הקונה כמה הון עצמי יש ברשותו וכמה אחוזי מימון הוא מבקש לקבל מהבנק וכן האם מדובר בדירה ראשונה או דירה להשקעה והתאם לכך יש להתאים את לוח התשלומים שייתן מענה למועד קבלת המשכנתא של הקונה שיהיה לפחות כ-60 ימים מסיום תשלום הון עצמי של הקונה וסילוק משכנתא של המוכר. בנוסף יש לקחת בחשבון תקופה של כ-45 ימים שנדרש למוכר לסלק את המשכנתא שרובצת על דירתו.
כמו כן יש לבנות לוח תשלומים כך שהכספים שהקונה מקבל מבנק למשכנתאות, בראש ובראשונה יהיו לצורך סילוק המשכנתא של המוכר ואת היתרה הוא יעביר למוכר. - אישורי מיסים– בכדי לזרז את קבלת אישור מס שבח מרשות המיסים לצורך רישום זכויות הקונה בטאבו,
בלוח התשלומים נדרש לעדכן את הקונה כי יהיה עליו לשלם מס שבח במקום המוכר באמצעות שובר מקדמה ולעדכן בלוח התשלומים את תשלום מקדמת מס שבח שהקונה ישלם במקום המוכר,
כך שלאחר מספר ימים הקונה יוכל לקבל אישור מס שבח מקדמה. - מטלטלין– חשוב לברר עם הקונה אילו מיטלטלין המוכר סיכם עמו שאינם מפונים מהדירה
ולציין זאת בהסכם המכר. - תאור הדירה– נדרש לברר עם הקונה את תיאור הדירה, כמות המזגנים הקיימים בדירה, דוד שמש, הצמדות חניה, מחסן מרפסת שמש וכיוצ'.
נדרש לוודא כי ההצמדות שבבעלות המוכר אכן מופיעות בנסח הרישום. - שוכר המתגורר בדירה– נדרש לברר עם הקונה האם קיים שוכר בנכס, במקרה כזה המוכר יידרש להמציא את הסכם השכירות, בכדי לבדוק את תקופת השכירות של השוכר והאם קיימת לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות, בנוסף המוכר ימציא את הביטחונות שקיבל לידיו.
במידה והשוכר מתכוון להמשיך להתגורר בנכס, על המוכר לחתום על המחאת זכות שכירות,כך שבמועד מסירת החזקה כל הזכויות והחובות של המוכר עוברות אל הקונה והוא "נכנס בנעלי" המוכר לצורך השכירות לכל דבר ועניין.
במידה והשוכר אינו מעוניין להמשיך להתגורר בנכס לאחר תום תקופת השכירות, על המוכר להחתים את השוכר שהוא מתחייב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות בכדי שהמוכר יוכל למסור את הדירה כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.- מס רכישה– נדרש לערוך סימולציה במס רכישה על פי חישוב של דירה יחידה או דירה להשקעה בהתאם לעניין ולעדכן את הקונה בגובה מס רכישה שיהיה עליו לשלם בתוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון המתמחה במקרקעין ונדל"ן, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
