תיקון 76 לחוק שינה, את מסלול הפטור והחיוב במכירת דירת מגורים מזכה במכירות מיום 01.01.2014.
התיקונים בעניין הפטורים:
- פטור לפי סעיף 49 ב(1)- בוטל, אפשר לקבל פטור אחת ל-4 שנים, גם למרובה דירות.
- שונו התנאים לגבי מכירה בפטור לפי סעיף 49 ב(2) ו-49 ה.
- הפטור הוגבל עד התקרה.
- תושב חוץ יהיה זכאי לפטור במידה וימציא אישור ממדינת תושבותו כי אין בבעלותו דירת מגורים ממדינה זו.
- עודכן סעיף 49ג וסעיף 49ד לעניין דירה יחידה.
התיקונים בעניין הפטורים:
- פטור לפי סעיף 49 ב(1)- בוטל, אפשר לקבל פטור אחת ל-4 שנים, גם למרובה דירות.
- שונו התנאים לגבי מכירה בפטור לפי סעיף 49 ב(2) ו-49 ה.
- הפטור הוגבל עד התקרה.
- תושב חוץ יהיה זכאי לפטור במידה וימציא אישור ממדינת תושבותו כי אין בבעלותו דירת מגורים ממדינה זו.
- עודכן סעיף 49ג וסעיף 49ד לעניין דירה יחידה.
לעניין החיוב נקבעו ההוראות הבאות:
פטור על השבח הריאלי שמיום הרכישה ועד 01.01.2014 וחיוב בשיעור 25% על השבח הריאלי שמיום 02.01.2014 ועד ליום המכירה ופטור על הסכום האינפלציוני החייב.
החל מיום 01.01.2018 הפך חישוב זה לחישוב הרגיל במכירת דירה מזכה.
פטורים ממס שבח
- פטור ממס שבח לפי סעיף 49 ב(1):
התנאים המצטברים לזכאות לפטור ממס שבח:
- הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:
א. בניית הדירה נסתיימה – יודגש כי דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים
בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור.
ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
ד. הדירה משמשת בפועל למגורים, או מיועדת לשמש למגורים, כוללת את המתקנים הנדרשים למגורים (כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו').
- דירת המגורים מהווה דירת מגורים מזכה:
הדירה "שימשה בעיקרה (רוב שטחה) למגורים" באחת משתי התקופות הבאות:
א. 80% מהתקופה מיום 01.01.98 ועד ליום המכירה.
ב. 4 שנים שקדמו למכירה.
שימוש למגורים כולל גם מצב שבו הדירה נותרה ריקה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.
לצורך קבלת הפטור נדרש למלא אחר תנאים מוקדמים נוספים:
על המוכר לבקש את הפטור באופן אקטיבי באמצעות טופס 7000 או בטופס 2988.
ב. על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.
ג. על המוכר להיות תושב ישראל או תושב חוץ שיש בידיו אישור ממדינת תושבותו לפיו אין בבעלותו דירה במדינה זו. (הוראת ביצוע 5/2013).
ד. הפטור יינתן עד לתקרת הפטור, מעל תקרת הפטור יחויב במס שבח באופן יחסי מכלל שווי העסקה.
פטור לדירה יחידה – 49ב(2):
1 .הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
2 .המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
3 .המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים.
4 .הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת או דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3
וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2).
מתי הדירה עדין תיחשב דירה יחידה לפי סעיף 49ג וסעיף 49ד:
- הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-24 חודשים ( החל מיום 07.07.2021 עד ליום זה ב-18 חודשים) שקדמו למכירה נשוא הפטור.
- הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
- חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 או 1/2 אם הדירה התקבלה בירושה.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(א)ו-(ב).
- הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר זכויות בה בחלק שאינו עולה על 1/3 או 1/2 אם הזכויות התקבלו בירושה או שהיא מהווה מלאי עסקי (סעיף 49ד).
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.