פטורים ממס שבח
חוק מיסוי מקרקעין עוסק בפטורים ממס שבח ובפרט בפטור למכירת דירת מגורים מזכה.
בכדי שמוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח, הדירה הנמכרת צריכה לענות על הגדת דירת מגורים מזכה.
בעסקת מכר קיימת חשיבות מכרעת לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בליווי עסקאות מקרקעין.
לימור דרעי, בעלת משרד עורך דין במקרקעין בכפר יונה המתמחה באזור השרון,
תסייע לכם ותייעץ לכם ככל הנדרש.
מהי דירת מגורים?
- בניית הדירה הסתיימה וניתן בגינה טופס 4 .
- הדירה בבעלות יחיד ולא חברה.
- הדירה משמשת בפועל למגורים (שימוש למגורים כולל גם דירה ריקה או דירה ששימשה לפעולות חינוך או דת) או שמיועדת לשמש למגורים וכוללת את כל המתקנים הנדרשים למגורים (כגון אמבטיה, מטבח, שירותים וכיוצ').
מהי דירת מגורים מזכה?
דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקרה (רוב שטחה של הדירה) למגורים באחת משתי התקופות:
- 80% מתקופת השבח החל מיום 01.01.98 ועד ליום המכירה.
- בתקופה של 4 שנים שקדמו למכירה.
מהן התנאים הנוספים הנדרשים לצורך קבלת הפטור?
- על המוכר לבקש את הפטור.
- על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירה.
- המוכר הינו תושב ישראל בהתאם להגדרה בפקודת מס הכנסה או שהינו תושב חוץ ויש ברשותו אישור ממדינתו כי אין בבעלותו דירה.
- הפטור הוא עד לשווי התקרה (סכום תקרת הפטור לתקופה שבין 01.01.2020 עד ליום 31.12.2020 הינה 4,522,000 ₪) השווי שמעל התקרה יחויב במס באופן יחסי לשווי המכירה.
מהן סוגי הפטורים הנפוצים?
- פטור לדירה יחידה -סעיף 49ב(2) לחוק, הפטור השכיח ביותר:
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר.
- המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים למכירה.
- הדירה הנמכרת לא הייתה דירה בשכירות מוגנת / דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2).
אילו דירות לא יבואו במניין דירות נוספות?
- הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-18 חודשים שקדמו למכירה.
- הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
- חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 או שאינו עולה על 1/2 אם הדירה התקבלה בירושה.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(1)+(2) כמפורט להלן.
- הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר זכויות בה בחלק שאינו עולה על 1/3 או שאינו עולה על 1/2 אם הזכויות התקבלו בירושה או שהיא מהווה מלאי עסקי (סעיף 49ד).
-
פטור לדירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) :
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש
2.לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3.אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור.
לצורך קבלת פטור ממס שבח, מי יחשב למוכר?
על פי עיקרון התא המשפחתי, המוכר ובני משפחתו כוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 שנים, כמוכר אחד. כלומר, במידה ואחד מבני המשפחה מכר דירה ועשה שימוש בפטור ממס שבח, רואים את כל התא המשפחתי כאילו כולם מכרו דירה בפטור ממס שבח.
המאמר נכתב על ידי לימור דרעי משרד עורך דין במקרקעין בכפר יונה, בעלת ניסיון פרקטי מעל עשור בליוויי עסקאות נדל"ן, אשר תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי לאורך כל שלבי העסקה.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. ©
