בעסקאות מקרקעין חשוב לצפות פני העתיד ולבדוק אילו מוקשים קיימים בדרך לעסקה.
- הזכאות לפטור ירושה לפי סעיף 49 ב(5) נפגעת גם אם קיים למוריש זכות של "שביר" בדירה- במידה והיורשים מבקשים למכור את דירה המגורים שקיבלו בירושה לפי סעיף 49 ב(5) ולמוריש הייתה קיימת זכות של 1/3 בדירה או "שבריר" דירה, כל חלק בדירה למוריש יפגע בזכאות לפטור ליורשים.
- פגיעה בפטור לדירה יחידה- בהסכם חלוקת עיזבון, כאשר אנחנו מעבירים ליורש דירה שלמה של המוריש,
במידה וכבר קיימת ליורש דירה יחידה הזכאות לפטור דירה יחידה שהייתה קיימת לו, נפגעת. - מעבר למחצית דירת ירושה, תיפגע בפטור דירה יחידה לעניין מס רכישה – בהתאם להוראות סעיף 49 ג',
קבלת דירה שלמה בירושה המזכה בפטור מס שבח לפי סעיף 49 ב(5) אינה פוגעת בהגדת דירה יחידה לעניין מס שבח אולם לעניין מס רכישה, ירושה של זכות בדירה מעל למחצית דירת ירושה, תיספר לעניין מס רכישה. - צמצום זכויות – חלק של 1/3 בדירה ו-1/2 בקבלת דירת ירושה, אינם נספרים לעניין פטור מס שבח ומס רכישה והדירה הקיימת תחשב דירה יחידה, אולם במידה ונרצה לרכוש דירה נוספת לדירה הקיימת ונבקש לצמצם זכויות בדירה הקיימת כדי שנוכל להישאר עם 1/3 דירה או 1/2 בדירת ירושה, לא נוכל להנות מפטור דירה יחידה אם צמצום הזכויות נעשה לאחר רכישת הדירה החדשה.
- הגדת קרוב לעניין מס רכישה– העברה ללא תמורה לבת ולבן זוגה ישולם 1/3 מס רכישה אולם אם הבת ובן זוגה יעבירו בהעברה ללא תמורה להורה ישולם מס רכישה מלא, לאור העובדה שבהגדרת קרוב מופיע לרבות " בן זוגו של צאצא" ולא נאמר הוריו של בן זוג.
- ניכוי פחת בדירת מגורים– ניכוי פחת בדירת מגורים במסלול פטור מלא הניכוי החל מיום 27.2.2007 ובמסלול מס של 10% מיום השכרת דירת המגורים.
- פטור של זכויות בניה– במקרה של בית מגורים עם זכויות בניה, הפטור ממס יהיה על כפל שווי הדירה ללא הזכויות עד לתקרה. במידה ולא מוכרים את כל הדירה הפטור גם יהיה באופן יחסי ובתאם לחלק הנמכר. במידה ובית המגורים נמצא בקצה המגרש יש להיזהר מפיצול פיזי של הזכויות.
- דירה הרוסה מהווה דירה – מכירת דירה לאחר שהתקיים יום המכירה בתמ"א 38/2 או בפינוי בינוי, גם לאחר הריסת הבניין, ניתן לקבל פטור דירה יחידה, אף אם הדירה הרוסה ולא קיימת אולם, דירה זאת גם תיספר לעניין מס רכישה בעת רכישה דירה נוספת.
- מחסן כיחידת דיור– אדם שמוכר דירה והמחסן משמש יחידת דיור, רשות המיסים עלולה לסווג את המוכר כמרובה דירות ולא להעניק לו פטור של דירה יחידה. ולכן כדאי לפרק את מתקני הדירה ביחידה הדיור טרם ביצוע העסקה .
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי .
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
