הסכם פינוי בינוי הוא הסכם התקשרות בין היזם לבין בעל דירה, על מנת שבעל הדירה ימכור את זכויותיו
בדירה ליזם והוא יהא רשאי להרוס את הדירה הקיימת ולבנות דירה חדשה במקומה.
לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי חשוב לפנות לעורך דין מטעמכם בכדי לקבל ייעוץ משפטי,
(אף אם קיים עורך דין דיירים אשר נבחר על ידי בעלי הדירות), בכדי לבדוק האם ההסכם מגן עליכם וכדאי לכם
לחתום על הסכם פינוי בינוי מול היזם.
לצד ההטבות שמקבל בעל דירה חשוב לוודא כי הסכם פינוי בינוי יגלם את החובות שחלות על היזם בכדי
שלוודא שיעמוד בכל התחייבויותיו במהלך ביצוע הפרויקט, כגון ערבויות בנקאיות, מימון בעלי מקצוע המייצגים
את הדיירים כגון, עורך דין, שמאי, מפקח בניה וכו'.
אילו פעולות היזם נדרש לעשות בטרם חתימת בעלי הדירות על ההסכם:
- כנס דיירים – בכנס זה היזם יציג את החברה ואת מהות הפרויקט שהוא מבקש לבצע.
- מסמך עקרונות –לפני החתימה על ההסכם יעביר היזם מסמך בו יפרט את הניסיון המקצועי של החברה,
את עיקרי ההסכם, את התמורה המוצעת לדיירים והבטוחות שמוצעות לדיירים לצורך קיום התחייבויותיו. - הודעה לבעלי הדירות עם החתמת בעל הדירה הראשון בפרויקט- בכדי שניתן יהיה למנות את המועדים ממועד חתימתו.
לנוכח אי הוודאות הקיימת בהסכמי פינוי בינוי, ההסכם שנחתם בין היזם לבין הדיירים הוא הסכם עם תנאים מתלים,
אשר עליהם להתקיים בתוך פרק זמן שנקבע בהסכם.
ככל והתנאי המתלה לא התקיים בפרק הזמן שנקבע, ההסכם ייחשב כאילו לא נכנס לתוקף והצדדים יהיו רשאים
להודיע כי הוא בטל, אלא אם כן הצדדים האריכו את המועדים בהסכמה.
להלן התנאים המתלים הקיימים לרוב בהסכמי פינוי בינוי:
- השגת הרוב הדרוש לפרויקט.
- המתחם יוכרז כמתחם פינוי–בינוי .
- תאושר תב"ע למתחם.
- יינתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט.
- ייחתם הסכם ליווי לצורך מימון הפרויקט.
לעיתים קיים בהסכם גם תנאי מפסיק מטעם היזם או בעל דירה, במקרה שהפרויקט עלול להפוך לבלתי כדאי מבחינתו:
- היעדר כדאיות כלכלית ליזם.
- תמורה נמוכה בהמסגרת אישור התב"ע.
על היזם להמציא לבעלי הדירות ערבויות שונות וזאת כתנאי לפינוי הדירות הקיימות ובכדי להבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.
- ערבות חוק מכר – ערבות שנועדה להבטיח את כספו של בעל דירה במקרה שהפרויקט יכשל.
ערבות בגובה הדירה החדשה.
הערבות תעמוד בתוקפה עד לקבלת טופס 4 (אישור אכלוס) ומסירת הדירה החדשה. - ערבות שכירות – ערבות שנועדה להבטחת דמי השכירות החודשיים שישלם היזם לבעלי הדירות.
ערבות אוטונומית שתעמוד בתוקפה עד למסירת הדירה החדשה. - ערבות מיסים – הערבות נועדה להבטחת תשלומי המס על ידי היזם.
- ערבות רישום – הערבות נועדה להבטיח את רישום הבית כבית משותף ואת רישום זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות.
בעלי הדירות נדרשים לחתום עבור היזם על ייפוי כוח, להלן סוגי ייפוי הכוח שבעל דירה יידרש לחתום עליהם:
- ייפוי כוח תכנוני – לצורך היבט תכנוני של הפרויקט: אישור התב"ע החדשה, אישור תוכנית איחוד וחלוקה וקבלת היתר בנייה.
- ייפוי כוח קנייני – לצורך ביצוע הפרויקט וחתימה על כל מסמך שנדרש לצורך קידום הפרויקט.
- ייפוי כוח מיסוי – לצורך טיפול בהיבט המיסוי של הפרויקט.
- ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה – לצורך רישום הערת אזהרה לטובת היזם.
- ייפוי כוח נגד דיירים סרבנים – יאפשר ליזם לנקוט בהליכים משפטים כנגד דיירים סרבנים, בכדי שניתן יהיה לקדם את הפרויקט.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין והנדל"ן, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
