בדיקות מקדמיות שנדרש לבצע לפני רכישת דירת יד שנייה
בעת רכישת דירת יד שניה חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכדי שינחה אתכם אילו בדיקות מקדמיות נדרש לבצע טרם הרכישה.
לימור דרעי, בעלת משרד עורך דין ונוטריון ברעננה, המתמחה במקרקעין, תסייע לכם ותייעץ לכם אילו בדיקות ותשלומים תדרשו לבצע, בעת רכישת הדירה.
- מצבה הפיזי של הדירה – תחילה מומלץ לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה באמצעות חברת בדק בית / מהנדס. הבדיקה תכלול את מצב מתקניה ומערכותיה של הדירה, תבדוק רטיבויות, נזילות וכויוצב'.
- בדיקת התב"ע– רצוי לבדוק את התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על המקרקעין בכדי לדעת מראש מה עתיד להבנות באזור אשר עלול להשפיע על שווי הדירה ועל הנאתכם מהדירה.
- בדיקות תכנוניות – נדרש לעיין בתיק הבניין המצוי בועדה המקומית לתכנון ובניה בכדי לבדוק באם תשריט הדירה (גרמושקא) תואם את המצב בפועל וכי לא קיימים חריגות בנייה בנכס.
רצוי לבצע את הבדיקות באמצעות שמאי / אדריכל הבקיא בבדיקת תוכניות.
בנוסף חשוב לוודא כי מצוי בתיק הבניין היתר בניה וטופס 4 (טופס אכלוס).
כמו כן, מעיון בתיק בניין ניתן לאתר תכתובות בגין צווי הריסה ו/או חריגות בניה בעקבות בניה שנעשתה ללא היתר כדין.
- הדרך הטובה והבטוחה לבצע בדיקות מקדמיות כאשר נוטלים משכנתא מבנק למשכנתאות, היא באמצעות הזמנת שמאות מוקדמת ע"י שמאי שעובד מטעם הבנק למשכנתאות.
בעת העיון בתיק בניין חשוב לוודא כי קיימים בתיק בניין המסמכים הבאים שידרשו לשמאי מטעם הבנק:
- היתר בניה לדירה
- גרמושקא
- טופס 4
- בדיקת זכויות המוכרים בטאבו- כאשר הדירה רשומה בטאבו, נדרש לעיין בנסח רישום ומסמכי הבית המשותף, בכדי לבדוק את הצמדות הדירה, כגון מחסן, חניה, שטח הדירה / שטח הגינה /מרפסת שמש, כמו כן, ניתן לבדוק האם קיימים שעבודים בנכס ו/או צווי הריסה ו/או הפקעה וכיוצב' בנוסף נדרש לבדוק את מיקום הפיזי של הדירה לבין מיקומה בתשריט הבית המשותף.
- בדיקת זכויות המוכרים ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת- במידה והדירה לא רשומה בטאבו, נדרש להמציא אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל ובמידה ובמקביל וקיימת חברה משכנת אשר מנהלת את רישום הזכויות בספריה, נדרש להמציא גם אישור זכויות מאת החברה המשכנת.
המאמר נכתב על ידי לימור דרעי משרד עורך דין ונוטריון ברעננה המתמחה במקרקעין ונדל"ן,
בעלת ניסיון פרקטי מעל עשור בליוויי עסקאות נדל"ן, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי
לאורך כל שלבי העסקה.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
