הסכם פינוי–בינוי הוא הסכם התקשרות בין היזם לבין בעל דירה, על מנת שבעל הדירה ימכור את זכויותיו
בדירה ליזם והוא יהא רשאי להרוס את הדירה הקיימת ולבנות דירה חדשה במקומה.
לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי חשוב לפנות לעורך דין מטעמכם בכדי לקבל ייעוץ משפטי,
(אף אם קיים עורך דין דיירים אשר נבחר על ידי בעלי הדירות), בכדי לבדוק האם ההסכם מגן עליכם וכדאי לכם
לחתום על הסכם פינוי בינוי מול היזם.
קיימים מספר שלבים במהלך ביצוע פרויקט פינוי בינוי:
שלב פינוי הדירות
- אחרי שהיזם מקבל היתר בניה עליו להודיע לבעלי הדירות על המועד בו הם צריכים לפנות את הדירות, בכדי לאפשר לבעלי הדירות לאתר דירה חלופית.
- רצוי כי פינוי הדירות יעשה בכפוף למתן ערבויות מטעם היזם.
- במועד פינוי הדירה בעל הדירה יחתום על מסמך המציין את מועד מסירת הדירה ליזם ואת קריאת המונים, כך שממועד זה בעלי הדירות מפסיקים לשלם את חשבונות השוטפים עד למועד בו בעל הדירה יקבל את הדירה החדשה לידיו.
שלב ההריסה והבנייה של הבניין החדש
- בהסכם יש לציין את המועד שבו היזם יהרוס את הבניין לאחר שבעל דירה האחרון פינה את הדירה, המועד של התחלת הבנייה, המועד שבו היזם ימסור לבעל דירה האחרון את הדירה, רישום הבית כבית המשותף ורישום זכויות בעלי הדירות בלשכת רישום המקרקעין.
- במקרה של עיכוב בקבלת היתר הבנייה או בביצוע עבודות הבנייה הנובעים מנסיבות שאין ליזם שליטה עליהן או בגלל כוח עליון, עיכוב זה לא יחשב כהפרת הסכם מטעם היזם אולם על היזם לשלם דמי שכירות לבעלי הדירות בתקופה זו.
שלב האכלוס של הדירות החדשות
- היזם יודיע מראש לבעלי הדירות על מסירת הדירה החדשה.
- בטרם מסירת הדירה החדשה בעלי הדירות יתחברו לחברת החשמל, מים, ארנונה וגז.
- יערך פרוטוקול מסירה ובו יציין בעל הדירה מהן הליקויים בדירה למול המפרט הטכני. ליקויים אשר אינם מאפשרים מגורים סבירים בדירה, יידרש היזם לתקנם בטרם מסירת הדירה לבעל הדירה. ליקויים המאפשרים מגורים סבירים, לא ימנעו את מסירת הדירה אולם יתוקנו על ידי היזם במועד המוקדם האפשרי.
מסירת השטח המשותף
- מסירת השטחים המשותפים, כגון הגג, לובי וחדרי המדרגות, ימסרו לנציגות הבניין. במועד מסירת השטחים המשותפים ייערך פרוטוקול מסירה, עליו יחתמו נציגות הדיירים וחברת הניהול של הבניין והיזם.
ועד בית
- בגלל הצורך של תחזוקת השטחים המשותפים בבניין החדש, דמי הועד יהיו גבוהים מכפי שבעלי הדירות שילמו עד כה ולכן מומלץ כי היזם ישתתף בהוצאה זו ויפריש לקרן סכום כסף המהווה הפרש בין דמי ועד בית ששולם עד כה לבין דמי ועד בית אשר נדרש לשלם וזאת בתנאי שבעל הדירה ימשיך להתגורר בבניין.
- במקרה של בעל דירה או בן זוגו הגיעו לגיל פרישה במועד קבלת הדירה החדשה שהיא דירתו היחידה והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה, החוק מחייב את היזם לממן את הפרש תשלומי ועד הבית למשך חמש שנים, בתנאי שבעל הדירה ימשיך להתגורר בדירה.
חברת ניהול
ניהול ותחזוקת הבניין יעשה על ידי חברת ניהול שתיבחר על ידי נציגות הבניין, שתפקידה לבצע את התחזוקה השוטפת של הבניין כגון ניקיון וגינון. רצוי להגביל בהסכם מול חברת את הניהול את התקופה שבה חברת הניהול תתחזק את הבניין.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין והנדל"ן, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
