מהי שכירות של מקרקעין?
שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה לקבלת דמי שכירות מתוך מטרה לאפשר לשוכר להשתמש במקרקעין באופן זמני.
מה עושים כאשר ישנם פרטים שלא נקבעו בהסכם השכירות?
פרטים שחסרים בהסכם השכירות, יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובמידה ואין נוהג כזה, יחול עליהם נוהג שצדדים סבירים היו מחילים אותו על הסכמי שכירות.
באיזו דרך יש למלא אחר חיובים או שימוש בזכות מכוח הסכם השכירות ?
חיוב או שימוש בזכות הנובע מהסכם השכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב.
מהם חיובי המשכיר?
- המסירה, מועדה ומקומה
המשכיר חייב למסור את המקרקעין לשוכר בהעמדת המקרקעין לרשותו.
- התאמת המקרקעין והסתמכות על אי-התאמה
המשכיר ימסור את המקרקעין כפי שסוכם בינו לבין השוכר.
השוכר אינו יכול להסתמך על אי התאמה במקרים הבאים:
- השוכר ידע על אי ההתאמה בעת החתימה על הסכם השכירות;
- השוכר לא הודיע למשכיר על אי התאמה לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה תוך זמן סביר.
- השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המקרקעין ולתת למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את אי ההתאמה.
- התאמת הזכויות במקרקעין
המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במקרקעין כשהן חופשיות מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר, ובכלל זה זכות של צד שלישי;
- חובת תיקון המושכר
המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במקרקעין, כל פגם שגורם להפרעה ממשית של שימוש הרגיל במקרקעין או לשימוש בו על פי המוסכם בין הצדדים, אלא אם כן מדובר בפגם שהשוכר אחראי לו או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות העניין, אינו חל על המשכיר.
- לא ניתן לפטור את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם
סעיף בהסכם שכירות הפוטר את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו, בטלה, ככל והמשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם בעת כריתת ההסכם או במועד מסירת המקרקעין ולא הודיע עליו לשוכר.
- אי תיקון פגם או אי התאמה על ידי המשכיר
במידה והשוכר דרש מאת המשכיר לתקן פגם או אי התאמה והמשכיר לא תיקן בתוך זמן סביר רשאי השוכר:
- לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולדרוש מהמשכיר להשיב לו את הוצאותיו.
- להפחית את גובה דמי השכירות, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי ההסכם.
- רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
- פגם או אי התאמה שנדרש לתקן אותם באופן דחוף באופן שהשוכר אינו יכול להמתין עד לתיקונם בידי המשכיר.
- שימוש ללא הפרעה
המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במקרקעין במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו.
מהם חיובי השוכר?
- חובת קבלת המושכר
השוכר חייב לקבל את המושכר להחזקתו.
- דמי השכירות
השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות.
- פטור מחובת התשלום
במידה ונמנע מהשוכר להשתמש במקרקעין, מחמת נסיבות הקשורות במקרקעין או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את ההסכם בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות במשך הזמן שהשימוש נמנע ממנו.
- שימוש במקרקעין
השוכר ישתמש במקרקעין כפי שסוכם עם המשכיר. השוכר לא יעשה שימוש במקרקעין בניגוד למה שסוכם בהסכם השכירות. במידה ולא הותנה השימוש במקרקעין, רשאי השוכר להשתמש במקרקעין ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במקרקעין או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם.
- שינויים במקרקעין
השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במקרקעין, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.
- בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר
השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר את ההפרעה לשוכר.
- תקופת השכירות
תחילת השכירות
תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המקרקעין לשוכר.
סיום השכירות
לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.
- השבת המושכר בסיום תקופת השכירות
עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המקרקעין, כשהוא פנוי מכל אדם או חפץ, למעט מיטלטלין של המשכיר המשמש את המושכר.
- השבת מושכר שבוצעו בו שינויים
במידה והשוכר ביצע שינויים במקרקעין בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המקרקעין כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; במידה ובחר השוכר להשיב את המקרקעין כפי שהיא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל ביצוע השינויים שעשה.
- במידה והשוכר ביצע שינויים במקרקעין מבלי לקבל את הסכמת המשכיר:
במידה והמשכיר ידרוש להשיב את המצב לקדמותו, על השוכר לעשות כן.
- זכות השוכר כלפי צד שלישי
זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.
במידה והמשכיר מכר את המקרקעין, הקונה יכנס בנעלי המשכיר בהתאם להסכם השכירות, אף אם הרוכש לא ידע על קיום הסכם השכירות.
- העברת השכירות
השוכר אינו רשאי להשכיר את המקרקעין בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר מראש ובכתב;
- תרופות בשל הפרת חוזה
במקרה של הפרת הסכם חל על ההסכם התרופות הנתונות לצדדים לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ובנוסף הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון, המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן תשמח לסייע לכם בליווי אישי ומקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
