הערות קונה בהסכם לרכישת דירה יד שניה

• המוכר הוא בעל הזכויות במקרקעין ואין לו מניעה למכור את הדירה

 חשוב לוודא כי, למוכר הזכות המלאה להתקשר בהסכם, במקרה של עסקת מכר, יש לוודא כי פרטי הנכס תואמים את הרשום בנסח הרישום וכי עליו להצהיר כי אינו מנוע על פי כל דין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי להתקשר עם הקונה בהסכם וכי לא ניתנה על ידו כל התחייבות לעשות עסקה אחרת בדירה.
כמו כן על המוכר להצהיר ולאשר כי אין ולא צפויה מבחינתו כל מניעה, משפטית ו/או פיננסית ו/או
אחרת להתקשרותו בהסכם ולביצוע כל התחייבויותיו על פיו.

• הצהרות המוכר

 רצוי כי הצהרות המוכר יהיו מפורטות ביחס לנכס הנמכר ועליו לכלול את הסעיפים הבאים:

1. זכויותיו בדירה נקיות מכל חוב / שעבוד למעט משכנתא, במידה וקיימת משכנתא על הדירה.
2. אין חריגות בניה בנכס או צו הריסה.
3. אין פגם או מום נסתר עליו ידע המוכר ולא גילה אודותיו.
4. אין רטיבות או נזילות בגג הדירה.
5. אין למוכר כל מניעה להתקשר בהסכם.
6. לא ישעבד את הדירה ובמקרה כזה להסיר עיקול או שעבוד שיוטל על הדירה.

• סכום התמורה

הערת אזהרה – לוח תשלומים צריך להיות מוסכם על הצדדים ובאופן שהתשלום הראשון יהיה בכפוף לרישום
הערת אזהרה והתשולם העוקב יהיה בכפוף לכך שנרשמה הערת אזהרה.

2. משכנתא – במידה וקיימת למוכר משכנתא על הדירה, תשלומי התמורה ישולמו ישירות לבנק המלווה לצורך סילוק המשכנתא והתשלום העוקב יהיה בכפוף לכך כי סולקה המשכנתא.

3. יתרת התמורה – ישולם בכפוף לכך שיומצאו מסמכי העברה: שטרות מכר, ייפוי כוח בלתי חוזר, ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה, אישורי מיסים: אישור מס שבח ואישור עירייה בדבר היעדר חוב ארנונה והיטל השבחה.

במידה ובמועד תשלום יתרת התמורה לא יהיו ביד המוכר אישור מס שבח ו/או אישור עירייה, יופקד מתוך יתרת התמורה סכום שיוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר עד להמצאת האישורים הנ"ל.

• מועד המסירה

ירשם מועד המסירה של הדירה ובמידה והקונה יכול להקדים את תשלומי התמורה ובכפוף לכך המוכר יכול להקדים את מסירת החזקה, ירשם סעיף המאפשר לקונה להקדים את תשלומי התמורה בכפוף למסירת הדירה לקונה.

• מיסים

 המוכר יתחייב בהסכם כי הוא משלם את המיסים השוטפים, לרבות ארנונה, גז, חשמל,
מים עד מסירת החזקה וממועד זה הקונה ישלם.  

המוכר יתחייב לשלם היטל השבחה עד מועד החתימה על ההסכם וממועד זה  הקונה ישלם.

• משכנתא

 המוכר יתחייב לחתום על מסמכים משכנתא של הקונה בכדי שהקונה יוכל לקבל משכנתא מאת הבנק המלווה
 וכן להמציא אסמכתא  על חשבון הבנק.   

• סעדים ופיצויים

1. במקרה שאחד הצדדים יפר את ההסכם הפרה יסודית, הצד המפר יתחייב לשלם לצד המקיים פיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי התמורה וזאת בתנאי שהמוכר נתן לקונה התראה בכתב לתקן את ההפרה והקונה לא תיקן.

2. במקרה של איחור במסירת הדירה או פיגור בתשלום יחייב את הצד המפר לשלם לצד המקיים פיצוי יומי שיסוכם בין הצדדים.

3. רצוי להוסיף סעיף כי במקרה של עיכוב בתשלום עקב כוח עליון ו/ או שביתה ו/ או נגיף הקורונה ו/ או בעיה אחרת לא צפויה המשביתה את המשק ו/ או את הבנקים ו/ או את הרשויות הקשורות בביצוע תשלומי התמורה על פי ההסכם , לא יחשב למניין הימים של האיחור ולא יזכה בכל סעד.

בעסקת מכר קיימת חשיבות מכרעת לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בליווי עסקאות מקרקעין.
לימור דרעי, בעלת משרד עורך דין במקרקעין בכפר יונה, תסייע לכם ותייעץ לכם ככל הנדרש.

המאמר נכתב על ידי לימור דרעי משרד עורך דין במקרקעין בכפר יונה, בעלת ניסיון פרקטי מעל עשור בליוויי עסקאות נדל"ן, אשר תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי לאורך כל שלבי העסקה.

המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ומדובר ברשימה חלקית ולא ממצה. ©