סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מפרט את ההוצאות המותרות בניכוי מס שבח, אשר מתווספות לשווי הרכישה ומקטינות את גובה מס השבח.
איך מחשבים את השבח מהמקרקעין?
שווי מכירה פחות שווי רכישה ממודד, לאחר שהפחתנו את מרכיב הפחת ובניכוי הוצאות ממודדות.
בעסקאות מקרקעין, ככל שההוצאות יהיו גבוהות, כך נגדיל את שווי הרכישה ונשלם פחות מס שבח.
ואילו ככל שהפחת יהיה גבוה, נשלם מס שבח גבוה יותר.
אילו הוצאות יותרו בניכוי לפי סעיף 39?
- הוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות במקרקעין.
- הוצאות שהוצאו לצורך מכירת הזכות במקרקעין.
- הוצאות שהוצאו לצורך השבחת נכס המקרקעין.
מהם התנאים להכרה בניכוי ההוצאה?
- ההוצאה לא כלולה בשווי הרכישה של הנכס.
- לא ניכיתי את ההוצאה במס הכנסה.
- ההוצאות צריכות להיות סבירות, ושייכות לתקופת ההחזקה בנכס.
- הצגת אסמכתא בגין ההוצאה.
רשימת ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39:
- דמי פינוי .
- הוצאה בגין תשלום שכ"ט לשמאי או מודד מוסמך.
- דמי חכירה מהוונים או הסכמה לרישום שיעבוד או הסכמה למכירה.
- הוצאה בגין תשלום שכ"ט עו"ד או רו"ח לרבות השגה, ערר וערעור.
- אגרות ששולמו לצורך רכישה או מכירה של נכס המקרקעין.
- ניכוי הפסד הון בגין נכס או ניירות ערך.
- הוצאה שהוצאה על ידי מוריש או מעביר זכות ללא תמורה או העברה אגב גירושין.
- הוצאה שהוצאה על ידי המוכר להוכחת זכותו בנכס .
- הוצאה שהוצאה לשם השבחת מקרקעין סמוכים .
- דמי ריבית ריאלית ששולמו בגין הלוואה וההלוואה אינה מקרוב, לדוגמא ריבית ששולמה בגין משכנתא,
- הוצאה בגין היטל השבחה .
ככלל הוצאה אשר משביחה את הנכס – ניתנת לניכוי.
והוצאה אשר שומרת על המצב הקיים של הנכס – אינה ניתנת לניכוי.
כיצד נקבע את החלק היחסי של הניכוי כאשר חלק מהדירה פטורה ממס שבח?
כאשר חלק מהדירה פטור ממס שבח והיתר חייב במס שבח. נייחס את גובה ההוצאה המוכרת, בהתאם ליחס
באחוזים בין החלק החייב לחלק הפטור.
אילו הוצאות ניתן ליחס לדירה ולזכויות הבניה?
מס רכישה, תיווך, שכ"ט עו"ד ששולם בעת המכירה או הרכישה.
אילו הוצאות ניתן לייחס רק לדירה?
שיפוץ הדירה, הוצאות בניה.
אילו הוצאות ניתן לייחס רק לזכויות הבניה החייבות?
היטל השבחה, הוצאות בגין הגשת תוכנית משביחה, הוצאות בגין אדריכלים.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
