האם אתם קונים "חתול בשק"?
המדריך המקיף לביצוע בדיקות מקדמיות טרם רכישת דירת יד שנייה
רכישת דירה היא בין ההחלטות החשובות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו ולכן ישנה חשיבות מכרעת לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין עוד בשלב המשא ומתן, כדי שיגן עליכם מפני "מוקשים" ומחשיפה לסיכונים שונים הקשורים לעסקה.
לפני החתימה על הסכם הרכישה נדרש לבצע בדיקות מקדמיות בקשר לדירה בכדי לעמוד על טיבו של הנכס הנרכש, כפי שמופרט להלן:
בדיקות תכנוניות
בודקים את מצב רישום הזכויות בדירה: במידה והדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ניתן לעיין בנסח הרישום במידה והדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, מנפיקים אישור זכויות מטעמם.
מעיון בנסח / אישור זכויות ניתן לקבל מידע על הנכס כגון:
- האם זכויות המוכר רשומות כבעלות או חכירה.
- האם נעשה צו בית משותף או שמדובר ברישום במושע.
- האם רובצים על הדירה שעבודים.
- האם קיימים הערות כגון: עיקולים/ צווי הריסה/ צווי מניעה/ הפקעה ועוד.
- הצמדות של הדירה כגון חניה / מחסן/ גינה / מרפסת שמש רשומים במרשמים.
מסמכי בית משותף-כאשר הבית רשום כבית משותף, ניתן לעיין במסמכי הבית המשותף ולבצע את הבדיקות שלהלן:
- לבדוק את הצמדות של הדירה- חניה/ מחסן/ שטח הדירה/ שטח הגינה/ מרפסת שמש.
- לבדוק שקיימת התאמה פיזית- לבדוק שיש התאמה בין התשריט לבין הבנוי בפועל ושלא בוצעו שינויים בדירה או שקיימות חריגות בניה בדירה.
- לוודא את מיקום הדירה- לוודא שקיימת התאמה פיזית של מיקום הפיזי של הדירה לבין המופיע בתשריט.
תיק בנין -נדרש לפנות לרשות המקומית או באתר האינטרנט של הרשות המקומית ולעיין בתיק בניין. נדרש לאתר בתיק, היתר בניה לדירה, תשריט (גרמושקא), טופס 4 (טופס אכלוס). רצוי לבדוק באמצעות שמאי/ אדריכל כי התשריט תואם את מצבה הפיזי של הדירה ולא קיימים בדירה חריגות בנייה ללא שניתן בגינם היתר בניה כדין ובנוסף כי על פי היתר הבנייה ייעוד הדירה הוא למגורים.
בעת לקיחת משכנתא מאת הבנק, השמאי מטעם הבנק דורש את המסמכים הבאים:
- מסמכי הבית המשותף.
- היתר בניה לדירה.
- גרמושקא.
- טופס 4
בעיון בתיק בניין חשוב לוודא כי קיימים ברשותכם המסמכים כאמור עוד בטרם החתימה על הסכם המכר, אחרת הם עלולים לעכב את קבלת המשכנתא מעת הבנק למשכנתאות!
לתשומת לבכם: הזמנת שמאות מוקדמת באמצעות שמאי מטעם הבנק למשכנתאות, אשר יבצע בדיקת התאמת המצב הפיזי של הדירה למול היתר הבניה ולמול מסמכי הבית המשותף, שטח הדירה, מיקום הדירה, חריגות בניה ועוד.
מעיון בתיק בניין ניתן לאתר תכתובות של מכתבי התראה, צווי הריסה המצביעים על חריגות בניה/ על ביצוע שינויים בדירה ללא היתר.
מדוע חשוב לוודא כי לא קיימים חריגות בניה בדירה?
- החריגה עלולה להשפיע על שווי הדירה.
- החרגה עלולה למנוע קבלת משכנתא מבנק למשכנתאות.
- החריגה עלולה לעכב את רישום הזכויות בדירה על שימכם.
- החריגה עלולה לגרור התנגדות הרשות המקומית להנפקת אישור עירייה.
- הרשות המקומית עלולה לדרוש להסדיר את החריגה באמצעות הריסה.
- החריגה מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה ועלולה לגרור קנסות.
לא פחות חשוב לבדוק את התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על המקרקעין ולבדוק מה עתיד להבנות סביב הבניין, אשר יכול להשפיע על שווי הדירה ועל הנאתכם מהדירה.
בדיקת מצבה הפיזי של הדירה
מעבר לביקורים שערכתם בדירה בטרם החלטתם לרכוש אותה, רצוי לבדוק את תקינות המערכות והמתקנים השונים בדירה. מומלץ לפנות לחברת "בדק בית" שתערוך בדיקה של הנכס ותיתן לכם מידע אודות מצבה הפיזי של הדירה, מתקניה ומערכותיה, תאתר ליקויי בניה, רטיבויות, נזילות ועוד.
המדריך נכתב על ידי עורכת דין לימור דרעי, בעלת ניסיון פרקטי מעל 10 שנים בליוויי עסקאות נדל"ן, אשר תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי לאורך כל שלבי העסקה.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
