המדריך המקיף לרוכש דירה חדשה מקבלן בפרוייקט תמ"א 38

המדריך המקיף לרוכש דירה חדשה מקבלן בפרויקט תמ"א 38

רכישת דירה היא בין ההחלטות החשובות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו ולכן ישנה חשיבות מכרעת לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין כדי שיגן על כספכם ויחסוך מכם עוגמת נפש.

בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38), בין המוכר לבין בעלי הזכויות בבניין נחתם הסכם לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38, אשר מכוחו ובכפוף לביצוען של עבודות החיזוק והשיפוץ כאמור בו על ידי המוכר, יעבירו בעלי הזכויות במקרקעין לידי המוכר את זכויות הבנייה לבנייתן של דירות מגורים חדשות בקומת הקרקע של הבניין ועל גג הבניין.

עורכת הדין לימור דרעי בעלת ניסיון רב בייצוג עשרות יזמים במכירות דירות קבלן מסוג התחדשות עירונית
(תמ"א 38), תבצע עבורכם בדיקות יסודיות טרם החתימה על הסכם הרכישה ותנהל משא ומתן מול המוכר בהיבטים השונים:

המוכר צריך להצהיר כי מלוא התנאים המתלים הקבועים בהסכם התמ"א קוימו וכי הסכם התמ"א שריר ותקף והוא לא קיבל כל הודעה על ביטולו של הסכם התמ"א עם הדיירים.

המוכר צריך להצהיר בהסכם כי אינו מנוע על פי כל דין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי להתקשר עם הקונה בהסכם וכי לא צפויה מבחינתו כל מניעה, משפטית או פיננסית להתקשרותו בהסכם ולביצוע כל התחייבויותיו על פיו ולא ניתנה על ידו כל התחייבות לעשות עסקה אחרת בדירה, למעט התחייבויותיו עפ"י הסכם הרכישה.

נדרש לוודא כי ברשות המוכר היתר בנייה לבניין כדין. במידה ורכישת הדירה היא בשלב התחלתי של הפרויקט ועדין ולא קיים למוכר היתר בניה, חשוב לוודא כי קיים בהסכם תנאי מתלה לפיו המוכר מתחייב להוציא היתר בניה כדין.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 כאשר עדין לא קיים היתר בניה ותוכנית הדירה עלולה להשתנות, לעיתים המוכר רוצה לשמור לעצמו את האפשרות לשנות את תוכנית הדירה או את הבקשה להיתר בניה על פי שיקול דעתו הבלעדי. במקרה כזה המוכר צריך ל תחייב כי כל שינוי כאמור לא יגרע או יפגע בזכויות של הקונה על פי הסכם הרכישה, לרבות, שטחה, מיקומה, כיווני הדירה והצמדותיה.

נדרש לוודא כי בעלי הזכויות במקרקעין בדירות הקיימות העבירו לידי המוכר את זכויות הבנייה לבנייתן של דירות מגורים חדשות וכי נרשמה ברכוש המשותף הערת אזהרה לטובת המוכר.

המוכר צריך להתחייב כי יתקן את צו הבית המשותף ויצור יחידה רישומית חדשה על שם כל בעלי הזכויות בדירות הקיימות בבנין. במסגרת תיקון צו הבית המשותף יבודד תא מתוך הרכוש המשותף ויוגדר כיחידה נוספת, אליה יוצמדו החלק ברכוש המשותף שעליו אמורות להיבנות הדירות החדשות, הצמדה של חלק מגג הבניין או קרקע והן זכויות הבניה שהוענקו ליזם מכוח תמ"א 38.

נדרש לוודא כי המוכר בונה את הבניין באמצעות קבלן הרשום בפנקס הקבלנים בעל סיווג מקצועי מתאים. חשוב מאוד לבדוק פרויקטים קודמים מסוג התחדשות עירונית שהקבלן ביצע, כדי לבדוק את סטנדרט הבניה ורמת הגימור שלהם.

חשוב לוודא כי בידי המוכר טופס 50 המהווה אישור פרטני לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המאשר כי, מכירת זכות במקרקעין על ידי המוכר, אשר הרווח שלה עשוי להתחייב בהתאם לפקודת מס הכנסה, יהיה פטור מתשלום מס שבח.

בנוסף המוכר נידרש להמציא גם אישור מס רכוש.

בהתאם להוראות חוק המכר, המוכר לא יכול לקבל תשלום על חשבון הדירה הגבוה מ-7% משווי הדירה אלא אם התחייב להבטיח את הכספים באמצעות ערבות בנקאית / פוליסת ביטוח.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 המוכר חותם על הסכם ליווי פיננסי עם בנק מלווה לצורך הקמת הפרויקט ומשעבד את מלוא זכויותיו במקרקעין לטובת הבנק המלווה. הבנק המלווה מתחייב להבטיח את הכספים המשולמים על ידכם, על חשבון התמורה, בערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות ולהמציא מכתב החרגה בהתאם להוראות חוק המכר.

במידה והמוכר אינו מתחייב להבטיח את הכספים המשולמים על חשבון הדירה באמצעות ערבות בנקאית/ פוליסת ביטוח, על פי תקנות המכר, מועדי התשלומים שיקבעו בהסכם הרכישה יהיו אך ורק לפי קצב התקדמות בניה, כמפורט להלן:

40% משווי הדירה– עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה, כשאין בבניין קומת עמודים. שיעור זה כולל את המקדמה ששולמה בעת חתימת ההסכם.

20% ממחיר הדירה– עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים, צנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה– עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח פנים.

15% ממחיר הדירה– עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה– עם מסירת הדירה בהתאם להוראות הסכם הרכישה.

במקרה של בקשות לשינויים, מקובל כי עובר או עד למועד חתימת ההסכם רשאי הקונה להגיש למוכר בקשה לביצוע שינויים בקשר עם מיקום המחיצות הפנימיות או בכניסות לחדרים או הזזת נקודות חשמל והמוכר מתחייב לבצען ללא תשלום נוסף בכפוף למגבלות הנדסיות, לתכנון הקונסטרוקטיבי וככל שאינם טעונים שינוי היתר הבנייה.

חשוב לוודא בהסכם כי קיים סעיף המאפשר לכם לבקש מהמוכר שיבצע שינויים או תוספות בדירה. הבקשות לשינויים יעשו בכתב וייחתם על ידי הצדדים, יקבע החיוב הנדרש לכך או חיוב על פי מחירון דקל ומשך העיכוב הצפוי במסירת הדירה בעקבות ביצוע השינויים.

לוודא כי המוכר מתחייב למסור את הדירה תוך זמן סביר ובמתן הודעה מוקדמת מראש, כאשר ניתן בגינה טופס אכלוס (טופס 4) והיא מחוברת לתשתיות המים והחשמל ומעלית אחת לפחות עובדת וכאשר הדירה נקייה מכל שעבוד או עיקול.

בזמן המסירה הקונה רשאי לערוך בדיקה יסודית של הדירה או באמצעות מומחה מטעמו ולפרט את הליקויים שהתגלו בדירה בפרוטוקול המסירה שיערך.

חשוב לוודא כי המוכר מתחייב לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה לאחר מסירת הדירה במהלך תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק – מתחילה ממועד מסירת הדירה ונמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי.

תקופת האחריות – מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.

לוודא כי המוכר מתחייב לרשום לטובתכם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כתנאי לתשלום יתרת התמורה על ידכם, כך שבסופו של דבר ירשמו הזכויות בדירה על שימכם לאחר שהמוכר יתקן את צו הבית המשותף, בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

זכרו! עורך הדין המייצג את המוכר אשר גובה מכם תשלום שכר טרחה בגין רישום הזכויות בדירה על שמכם אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול משא ומתן מול המוכר.

המדריך נכתב על ידי עורכת דין לימור דרעי, בעלת ניסיון פרקטי מעל 10 שנים בליוויי עסקאות נדל"ן, אשר תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי ואישי לאורך כל שלבי העסקה.

המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.