זיהוי הנכס בעת חתימה על עסקת מכר
בעת החתימה על עסקת מכר לרכישה דירה רצוי כי בעל הנכס יזהה את הנכס על גבי תשריט הבית המשותף.
כיצד בעל הנכס מזהה את הנכס שבבעלותו?
בעת החתימה על עסקת המכר רצוי כי בעל הזכויות יאשר על גבי תשריט הבית המשותף את מיקום הנכס שבבעלותו . יש לוודא כי מיקום הנכס בתשריט הבית המשותף תואם את המצב בפועל.
כאשר מיקום הנכס על גבי תשריט הבית המשותף אינו תואם את המצב בפועל, הרוכש עלול לרכוש נכס שאינו רשום נכון בפנקס הבתים המשותפים ואף הבנק עלול למנוע את מתן כספי המשכנתא.
הזמנת מסמכי בית משותף
הזמנת מסמכי הבית המשותף נעשה באתר הרשות להסדר וזכויות מקרקעין, מסמכי הבית המשותף כוללים צו בית משותף, תקנון ותשריט הבית המשותף. איתור הנכס יעשה על פי גוש וחלקה. בנוסף יש לשלם את האגרה הנדרשת.
מסמכי הבית המשותף ישמשו את השמאי מטעם הבנק למשכנתאות, וגם המסמכים המצויים בתיק הבנין כגון היתר בניה, טופס 4 וגרמושקא. בהעדר מסמכים אלו, כדאי לפנות לוועדה לתכנון ובניה ולברר זאת.
על פי הגרמושקא המצויה בתיק בנין, השמאי ישווה את התוכנית למצב בפועל בכדי לבדוק האם נעשו חריגות בניה בנכס.
במידה וקיימת הערה בנכס על מבנה מסוכן, כדאי לפנות לוועדה לתכנון ובניה בכדי לקבל מכתב המאשר זאת וליידע בכך את הרוכש.
מה קורה כאשר הבנק למשכנתאות מסרב לתת משכנתא מהטעם שזיהוי הנכס אינו תואם את המצב בפועל?
רצוי לציין בהסכם המכר כי מניעה בקבלת משכנתא אשר הסיבה לכך אינה נעוצה בקונה, לא תהווה הפרה של הסכם המכר. במצב דברים אלו, הטעם לאי קבלת משכנתא נעוצה במוכר, והבנק למשכנתאות עלול להימנע ממתן משכנתא עד לתיקון הטעות ברישום הבית המשותף.
כיצד ניתן להימנע ממקרים אלו?
בכדי להימנע ממקרים אלו, טרם חתימת הסכם המכר רצוי להזמין שמאי מטעמכם שיבצע שמאות מוקדמת. רצוי לוודא עם השמאי שהוא מופיע ברשימת השמאים של הבנק שממנו אתם רוצים ליטול משכנתא.
בשמאות מוקדמת השמאי יבדוק האם קיים בנכס חריגות בניה או בעיות רישום. בנוסף תוכלו לוודא שהשווי שקבע המוכר הוא שווי ראלי.
ככל והשמאי קובע את שווי נמוך מהשווי שקבעתם, יש לתת את הטעם כי אחוזי המימון מטעם הבנק יקבעו לפי השווי שקבע השמאי.
בדיקות באשר למצבו של הנכס
בדיקות באשר למצבו של הנכס ניתן לבצע באמצעות חברת בדק בית או מהנדס אשר יבדוק האם קיימת רטיבות בנכס או תקלה במערכות החשמל והמים.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין, הנדל"ן, צוואות וירושות תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
