נספח שינויים להסכם רכישת דירה מקבלן

• הקבלן הוא בעל הזכויות במקרקעין ואין לו מניעה למכור את הדירות בבניין

חשוב לוודא כי, לקבלן הזכות המלאה להתקשר בהסכם ועליו להצהיר כי אינו מנוע על פי כל דין, הסכם או התחייבות אחרת כלשהי להתקשר עם הקונה בהסכם וכי לא ניתנה על ידו כל התחייבות לעשות עסקה אחרת בדירה. כמו כן על הקבלן להצהיר ולאשר כי אין ולא צפויה מבחינתו כל מניעה, משפטית ו/או פיננסית ו/או אחרת להתקשרותו בהסכם ולביצוע כל התחייבויותיו על פיו.

• היתר בניה

ישנם דירות אשר נמכרות לרוב במחיר מוזל עוד בטרם קיים היתר בניה לבניין. במקרה כזה יש צורך לקבוע בהסכם תנאי מתלה אשר יציין את המועד הצפוי לקבלת היתר בניה ובמידה ובמועד זה לא יתקבל ההיתר, הקונה יהיה ראשי לבטל את ההסכם ועל הקבלן להשיב לקונה את הכספים ששילם עד כה. 

• סטיות קבילות בשטח ובמידות האבזרים

לפי צו המכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974  סטיה בשיעור של 2% בשטח הדירה וסטיה בשיעור של 5% במידות האביזרים, הן סטיות קבילות. מעבר לכך חשוב לקבוע בהסכם כי סטיה מעבר לסטיות המותרות בחוק  תהווה הפרה יסודית של ההסכם והקונה יהיה רשאי לבטל את ההסכם ועל הקבלן להשיב לקונה את הכספים ששילם עד כה. 

• ערבות בנקאית

הואיל ומדובר ברכישת דירה "על הנייר", בכדי שקונה יבטיח ככל הניתן את הכספים שישלם לקבלן, עליו לקבל מהקבלן בטוחה מסוג ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.  במידה והקבלן יבקש להחליף את הבטוחה, חשוב לקבוע בהסכם כי החלפת הבטוחה תהא רק מסוג הערת אזהרה וזאת רק לאחר שנמסרה הדירה לקונה. בנוסף נדרש לציין כי, הקונה ישיב את הערבויות לקבלן רק לאחר שתירשם לטובתו הערת אזהרה והקונה קיבל את החזקה בדירה.

• מדוע לא מומלץ להסכים להחלפת הבטוחה מסוג הערת אזהרה?

לאחרונה פסק בית המשפט העליון (תיק פר"ק 14785-05-18 וע"א 459/20) כי הסכמי מכר של רוכשי דירות חדשות בפרויקט מסוג תמ"א 38, של חברת דרך התאנה ברמת גן הוכרזו כ"נכס מכביד" ולכן הערות אזהרה שניתנו כבטוחה לרוכשי הדירות החדשות בפרויקט תמ"א 38 בוטלו. רוכשי הדירות נותרו ללא דירה חדשה, ללא כספם וללא הערת אזהרה ונוצר מצב שבהלכי הפירוק של החברה רוכשי הדירות לא מהווים נושים מובטחים ואינם מקבלים עדיפות על פני נושים אחרים.

• שינויים בדירה

במידה והקונה יבקש לבצע שינויים בדירה, נדרש לקבוע זאת בהסכם ובנוסף לציין כי הקבלן לא יסרב לביצוע שינויים אלא מסיבות אובייקטיביות, וכי הקונה יהיה רשאי להגיש לחברה בקשה לביצוע שינויים בקשר עם מיקום המחיצות הפנימיות ו/או בכניסות לחדרים ו/או הזזת נקודות חשמל ו/או אינסטלציה, והמוכר יתחייב לבצען ללא תשלום נוסף בכפוף למגבלות ההנדסיות, לתכנון הקונסטרוקטיבי ולדרישות הדין וככל שאינם טעונים שינוי בהיתר הבנייה.

• מועד מסירת החזקה בדירה

חשוב לקבוע בהסכם כי במועד מסירת החזקה בדירה לקונה, הדירה שתימסר לקונה נבנתה בהתאם לתוכניות, היתר הבניה והמפרט והיא ראויה למגורים, ניתן בגינה טופס 4, והיא מחוברת לרשת החשמל, המים והגז, ישנה מעלית אחת לפחות פועלת בבניין והדירה פנויה מכל אדם וחפץ ונקיה מפסולת בניין וכשהיא חופשיה מכל עיקול ו/או שעבוד.

• איחור במסירת החזקה

במידה והקבלן מאחר במסירת הדירה, חשוב לקבוע בהסכם כי בגין כל חודש איחור ועד למועד מסירת הדירה בפועל ישולם לקונה שכירות בהתאם לקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.  ובנוסף לקבוע בהסכם כי במקרה של איחור במסירה מעבר לתקופה שנקבע בהסכם הקונה יהא רשאי לבטל את ההסכם ולקבל לקבל בחזרה את הכספים ששילם עד כה.

• רישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין

המועדים לרישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין נקבעו זה מכבר בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969  ועל כן חשוב לוודא כי המועדים הקבועים בהסכם הם בהתאם למועדים הקבועים בדין.

• תיקון ליקויים בתקופת האחריות ובתקופת הבדק

על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973  על קבלן לתקן את הליקויים שנגרמו לקונה על פי המועדים הקבועים בדין. במידה וקיים ליקוי הדורש תיקון דחוף, על הקבלן לתקנו באופן מידי.