הסכם פינוי–בינוי הוא הסכם התקשרות בין היזם לבין בעל דירה, על מנת שבעל הדירה ימכור את זכויותיו
בדירה ליזם והוא יהא רשאי להרוס את הדירה הקיימת ולבנות דירה חדשה במקומה.
לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי חשוב לפנות לעורך דין מטעמכם בכדי לקבל ייעוץ משפטי,
(אף אם קיים עורך דין דיירים אשר נבחר על ידי בעלי הדירות), בכדי לבדוק האם ההסכם מגן עליכם וכדאי לכם
לחתום על הסכם פינוי בינוי מול היזם.
לצד התמורות שמקבל בעל דירה חשוב לוודא כי הסכם פינוי בינוי יגלם את החובות שחלות על היזם,
בכדי לוודא שיעמוד בכל התחייבויותיו במהלך ביצוע הפרויקט.
להלן התמורות שמציע היזם לדיירים:
- תמורה שווה לבעלי הדירות
היזם יכול לתת תמורה לבעלי הדירות, הן בכסף והן בשווה כסף ובלבד שתהא שווה בין בעלי הדירות,
למעט מקרים חרגים הקבועים בחוק.
- מנגנון אחיד ושווה לחלוקת דירות התמורה בין בעלי הדירות הקיימות
חלוקת דירות התמורה תהא על פי מנגנון שווה בין בעלי הדירות הקיימות, לדוג' תוספת אחידה לשטח הדירה,
תוך מתן מענה לדירות גג או גן, מיקום הקומה בבניין וכו'.
- סוגי תמורה שונים
כאשר קיים דפוסי דירה שונים בדירות הקיימות כגון, שלושה חדרים בחזית וארבע חדרים בעורף,
או מרפסות רק בחזית, סוגי התמורה השונים שינתנו יהיו על פי דפוסי הדירה של הדירות הקיימות.
- שינוי תמורה בעקבות אישור התב"ע
לעיתים על פי התב"ע המאושרת היזם יהיה רשאי לתת תמורה מופחת מהקובע בהסכם,
במצב זה לרוב קיים מנגנון בהסכם בו היזם מאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בשל התמורה המופחתת.- בחירת דירות התמורה
דירות התמורה יחולקו על פי הערכת שמאי שידרג את הדירות הקיימות לפי קטגוריות,
סדר בחירת דירות התמורה יעשה בנוכחות עורך דין המייצג את הדיירים, באמצעות בעלי הדירות הקיימות על פי הדירוג שנקבע להם.- הגדלת התמורה או שנמוך
רצוי לכלול בהסכם מנגנון אשר יאפשר לבעלי הדירות הקיימות הגדלת התמורה בכדי לקבל דירה גדולה יותר בתוספת תשלום או שנמוך התמורה ואז יאפשר לבעלי הדירות לקבל דירה קטנה יותר עם הפרש כספי,
בכפוף לכך שבעלי הדירות ישלמו את המיסוי החל במקרים אלו.- שינויים בדירות החדשות
רצוי לקבוע בהסכם סעיף שיאפשר לבעלי הדירות בסמוך לקבלת היתר הבניה, לבצע שינויים פנימיים בדירה, מקובל שהיזם אינו דורש תוספת תשלום במקרה של שינויים שאינם קונסטרוקטיביים ולא דורשים היתר הבניה.
- דמי שכירות בתקופת הפרויקט
נדרש להסדיר בהסכם כי היזם ישלם את תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות.
גובה דמי השכירות יקבע על פי קביעת שמאי הפרויקט בהתאם לדמי השכירות המקובלים לדירה בפרויקט במועד פינוי הדירות.
היזם יממן את דמי השכירות החודשיים בדירה החלופית, החל ממועד הפינוי ועד למועד שבו תימסר הדירה החדשה.- הובלה
מקובל שהיזם מציע שעלות ההובלה מהדירה הקיימת לדירה החלופית ומהדירה החלופית אל הדירה החדשה, חלה עליו.
- שכר טרחת בעלי מקצוע בפרויקט
היזם נושא בעלות בעלי מקצוע שנבחרו על ידי בעלי הדירות לפרויקט כגון, עורך דין המייצג את הדיירים, שמאי, מפקח.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין והנדל"ן, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
