לפני בקשת פטור במס שבח חשוב לשאול את המוכר מספר שאלות בכדי לברר האם המוכר יהיה זכאי לפטור.
במכירה של דירת ירושה, במידה ומעוניינים לבקש פטור לפי סעיף 49 ב (5) , נדרש לברר את הזכאות לפטור:
- האם נמכרות כל הזכויות בדירה .
- האם המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש (בן או נכד), או בן זוגו של צאצא של המוריש?
- האם המוריש היה בעליה של דירה אחת לפני פטירתו.
- אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר דירתו האם הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
- האם המוריש תושב חוץ.
במכירה של דירה יחידה לפי סעיף 49 ב' 2 נדרש לברר את הזכאות לפטור:
- האם נמכרות כל הזכויות בדירה וזכויות המוכר בדירה .
- האם המוכר תושב ישראל, במידה והמוכר תושב חו"ל נדרש להוכיח כי למוכר אין דירה במדינת התושבות שלו.
- האם המוכר מכר דירה אחרת ב"פטור דירה יחידה" לפי סעיף 49 (ב) 2 במהלך 18 חודשים שקדמו למכירה.
- האם המוכר הוא בעל הזכות בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה.
- האם הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של התא המשפחתי של המוכר?
- האם בידי המוכר דירה או חלק הדירה המוחרגות מהגדרת דירה יחידה:
דיירות מוגנת, שליש דירה, דירה חליפית, דירת ירושה העונה על תנאי ס"ק 5, דירה שעד מחציתה מירושה, יחיד שבבעלותו חברה שלה עד שליש דירה.
- האם הדירה הנמכרת הוחרגה בעבר מהגדרת "דירה יחידה" כאמור לעיל? במידה וכן המוכר לעולם לא ייהנה מפטור במס שבח בדירה זו .
- לצורך קיזוז מס שבח נדרש לברר מהן ההוצאות שהוצאו ברכישה, במכירה ולצורך השבחת הנכס ?
רשימת ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39:
- דמי פינוי .
- הוצאה בגין תשלום שכ"ט לשמאי או מודד מוסמך.
- דמי חכירה מהוונים או הסכמה לרישום שיעבוד או הסכמה למכירה.
- הוצאה בגין תשלום שכ"ט עו"ד או רו"ח לרבות השגה, ערר וערעור.
- אגרות ששולמו לצורך רכישה או מכירה של נכס המקרקעין.
- ניכוי הפסד הון בגין נכס או ניירות ערך.
- הוצאה שהוצאה על ידי מוריש או מעביר זכות ללא תמורה או העברה אגב גירושין.
- הוצאה שהוצאה על ידי המוכר להוכחת זכותו בנכס .
- הוצאה שהוצאה לשם השבחת מקרקעין סמוכים .
- דמי ריבית ריאלית ששולמו בגין הלוואה וההלוואה אינה מקרוב, לדוגמא ריבית ששולמה בגין משכנתא,
- הוצאה בגין היטל השבחה .
ככלל הוצאה אשר משביחה את הנכס – ניתנת לניכוי.
והוצאה אשר שומרת על המצב הקיים של הנכס – אינה ניתנת לניכוי.
- לברר האם קיימות לדירה זכויות בניה – במכירה של דירה עם זכויות בנייה, לבדוק למי ניתן לייחס את ההוצאה לזכויות הבניה או לדירה.
- נדרש לברר האם הדירה הושכרה במידה וכן נדרש לנכות פחת אשר מגדיל את מס השבח. נדרש לברר באיזה מסלול הדירה הייתה מושכרת: מסלול פטור או מסלול מס מופחת או מסלול רגיל ובאיזה תקופות הדירה הייתה מושכרת.
- לבדוק האם המוכר יחויב גם במס ייסף – מס ייסף הינו מס נוסף בשיעור של 3% המשולם למס הכנסה בגין הכנסתו החייבת של יחיד מעל תקרה בגובה 663,240 ₪ כולל שבח מקרקעין.
לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
