בירורים עם המוכר לפני מכירת דירה

לפני ביצוע עסקת מכר במקרקעין חשוב לשאול את המוכר מספר שאלות
בכדי לברר האם המוכר יחוייב במס שבח.

• לוודא שהדירה היא דירת מגורים מזכה, לפי טיבה

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירת מגורים" לצורך מס שבח כדלהלן:

דירה המשמשת למגורים או דירה המיועדת למגורים לפי טיבה.

• פס"ד כורש – המבחן האובייקטיבי הפיזי פורש כקיום מתקנים חיוניים למגורים (חשמל, מים, שירותים, מטבח).
• שימוש בנכס כדירת מגורים בניגוד לייעודו התכנוני, מעורר חשש להתייחסות לנכס שלא כדירת מגורים לצורכי מס, תוך פגיעה בהטבות הניתנות לדירות מגורים.

• לבדוק האם קיימת לדירה היתר בניה ? הדירה צריכה לשמש למגורים לפי טיבה

  כלומר לפי השימוש שנקבע בהיתר הבניה שניתן לה. לדוגמא (בפ"ד גיא) דובר על מקרה של הסבת מחסן לדירת מגורים בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה ועל כן נשללה הקלת מס השבח לדירת מגורים, והוא חויב במס שבח לפי חישוב לינארי מוטב לעומת זאת (בפס"ד שטיין) הדירה הכילה מתקנים למגורים, ונעשה שימוש למגורים.
  במכירה הרוכש גילה, כי היתר הבניה המקורי של הדירה היה למחסן וחדר הסקה אולם בטאבו הדירה נרשמה למגורים וחשבונות הארנונה אף שולמו למגורים.

• כמה זמן הדירה שימשה למגורים?

נדרש לוודא כי הדירה הנמכרת היא "דירת מגורים מזכה" –

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים ולא למרפאה או משרד ב-80%  מהתקופה שבשלה מחושב השבח או 4 שנים שקדמו למכירה.

שימשה בעיקרה– לפחות 50% משטח הדירה משמש למגורים, גם דירה ריקה, וכן שימוש כגן ילדים, מעון ילדים,
פעוטון, או כיתת לימוד ל- 10 ילדים או יותר;מועדון נוער; בית תפילה, לרבות לימודי דת, נכללים  כשימוש למגורים.

• בדירה שהתקבלה במתנה ללא תמורה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר ומקבל המתנה נכנס בנעלי נותן המתנה, נדרש לברר את תאריך רכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה. והאם נדרש להמתין תקופת צינון (במידה ומקבל המתנה מתגורר בדירה עליו להמתין תקופת צינון של  3 שנים ובמידה ומקבל המתנה אינו מתגורר בדירה עליו להמתין תקופת צינון של 4 שנים).
• במידה והדירה הנמכרת היא דירה שהתקבלה בירושה מקרוב לפי סעיף 49 (ב) 5:

נדרש לברר מתי נפטר המוריש. מוריש אשר נפטר לפני 1.4.81 יום הרכישה יהיה יום הפטירה ושווי הרכישה יהיה לפי השווי בדו"ח העיזבון. מוריש אשר נפטר לאחר 1.4.81 יום ושווי רכישה המקורי של המוריש.

• בנוסף נדרש לברר האם קיימות זכויות בניה – האם יש לדירה זכויות בנייה נוספות שלא מומשו והמוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49 ז', כדי לברר את שווי זכויות הבניה שלא נוצלו צריך לקבל חוות דעת שמאית.
• האם הדירה היא בבעלות יחיד או חברה, אם הדירה בבעלות חברה אין זכאות לפטור דירה יחידה ולחישוב מס שבח לפי לינארי מוטב.

לימור דרעי בעלת משרד עורך דין ונוטריון בתחום המקרקעין, תשמח לסייע לכם בליווי מקצועי.  

המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.